Urbano · Empreendimento
Habite-se e averbação de construção
A obra existente é aprovada na prefeitura e registrada na matrícula.
- Projeto legal e aprovação
- Habite-se e CND de obra
- Averbação no cartório
Primeiro escritório especializado em regularização do ES
Do habite-se à escritura.
Quem regulariza, valoriza. A LS cuida do imóvel inteiro, da análise da matrícula até o registro no cartório: habite-se, usucapião, condomínio, REURB e regularização rural, com engenheiro, topógrafo, advogado e despachante no mesmo time.
- +5 mi m²regularizados em território capixaba até 2025
- PF e PJatendimento a pessoas físicas e jurídicas
- ES inteirode Guarapari à Serra, de Vila Velha a Pedra Azul
Registro de Imóveis
MatrículaNº 00.000
Ficha 01 · Livro 2 · Registro Geral
IMÓVEL: lote urbano com edificação residencial, área real apurada em levantamento georreferenciado, confrontações conforme planta e memorial descritivo.
AV-1Retificação de área e confrontaçõesAverbadoAV-2Construção com habite-se e CND de obraAverbadoR-3Instituição de condomínioRegistradoAV-4Abertura das matrículas por unidadeAverbadoR-5Compra e venda, com financiamentoRegistrado
Vitória · ESOficial de Registro
Exemplo dos atos que uma regularização lança na matrícula.
R.01Por que regularizar
Imóvel sem documento não vende, não financia e não entra em partilha.
A irregularidade trava o negócio e passa de geração em geração. Quanto mais tempo parado, mais caro fica regularizar: taxas, multas, projetos e herdeiros se acumulam.
~70 mil
14.495 deles são do mercado primário (vendas de incorporadoras e loteadoras), contados acima. O total soma a estimativa do mercado de usados. Fonte: Sinduscon-ES, via A Tribuna, ago/2025. No Brasil, cerca de metade dos imóveis tem alguma irregularidade (MDR, base 2019, via Colégio Notarial).
imóveis sem escritura registrada em cartório na Grande Vitória.
Cariacica8.382
Vila Velha1.905
Serra1.817
Viana1.390
Vitória1.001
Negócio travado
Sem matrícula regular não há venda segura, financiamento nem uso do imóvel como garantia.
Multas e embargos
Obra sem averbação, cadastro divergente e passivo ambiental expõem o proprietário a autuações.
Disputa de posse
Divisa incerta e área sobreposta abrem espaço para conflito com vizinhos e para fraude.
Herança travada
Inventário e holding só recebem o imóvel que está regular. O problema passa para os herdeiros.
Regularizar valoriza o imóvel: ele passa a ser vendido e financiado sem restrição, aceito como garantia e herdado sem entrave.
AV.02Serviços
O que a LS regulariza.
Imóveis urbanos e rurais, empreendimentos e núcleos inteiros. Escolha o tipo de caso para ver os serviços que se aplicam.
Antes de comprar ou vender
Due diligence imobiliária
Cadeia dominial, certidões, ônus e situação ambiental analisados antes do negócio.
- Análise de matrícula e cadeia dominial
- Certidões do imóvel e dos vendedores
- Parecer de riscos e viabilidade
Posse que vira propriedade
Usucapião extrajudicial
A propriedade é reconhecida no cartório, sem processo judicial, quando não há conflito.
- Planta, memorial e ART
- Ata notarial e anuências
- Registro da matrícula
Lei 6.015/1973, art. 216-A
Área real na matrícula
Retificação de área e georreferenciamento
Medição de campo que corrige área e confrontações registradas, urbanas ou rurais.
- Levantamento com GNSS RTK e drone
- Planta e memorial descritivo
- Certificação no SIGEF (rural)
Prédios e condomínios
Instituição de condomínio e matrículas
Cada apartamento, sala, lote ou quinhão de herdeiro com matrícula própria.
- Memorial de incorporação
- Instituição e especificação
- Individualização de matrículas
Terrenos e glebas
Parcelamento do solo
Loteamento, desmembramento e desdobro aprovados e registrados.
- Projeto urbanístico e aprovação
- Registro do loteamento
- Matrícula por lote
Lei 6.766/1979
Interesse social
REURB-S
Núcleos ocupados por população de baixa renda, com título individual para cada família.
- Cadastro social e topográfico
- Projeto de regularização
- CRF e registro dos títulos
Lei 13.465/2017
Interesse específico
REURB-E
Loteamentos irregulares e condomínios de fato de médio e alto padrão, com custos dos beneficiários.
- Legitimação por particulares
- Infraestrutura e compensações
- CRF e matrículas individuais
Lei 13.465/2017
Propriedade rural
Regularização rural e ambiental
Perímetro certificado e situação ambiental em dia para vender, financiar e acessar crédito rural.
- CAR, CCIR e ITR
- Reserva legal e APP
- Licenças junto a IDAF e IEMA
Inventário e holding
Base técnica para inventário e holding
O imóvel é regularizado antes da partilha ou da integralização, para que o cartório aceite.
- Due diligence antes da partilha
- Matrícula por herdeiro, quando a norma permite
- Apoio ao advogado da família
AV.03Para quem
Cada cliente trava em um ponto diferente.
Atendimento a pessoas físicas e jurídicas. Escolha o seu caso e veja onde o imóvel costuma travar e o que a LS faz para destravar.
R.04Como trabalhamos
Cinco etapas. Cada uma termina em um documento.
Você acompanha o caso pelo que é entregue. Nenhuma etapa começa sem a anterior concluída, e o cliente pode contratar e pagar por etapa.
- 1
Diagnóstico
Leitura da matrícula, certidões, situação na prefeitura e no meio ambiente.
EntregaParecer de viabilidade - 2
Levantamento
Medição em campo com drone, GNSS RTK e estação total, e cadastro.
EntregaPlanta e memorial descritivo - 3
Projeto
Peças técnicas e jurídicas, com ART do responsável técnico.
EntregaDossiê pronto para protocolo - 4
Prefeitura e órgãos
Protocolo, exigências, aprovação, habite-se e licenças ambientais.
EntregaAlvarás, aprovações e certidões - 5
Cartório
Averbação, registro e abertura de matrículas, até a escritura.
EntregaMatrícula registrada
Prazo e valor são definidos depois do diagnóstico, porque dependem do imóvel, da prefeitura e do cartório. Taxas, emolumentos e eventuais multas são do proprietário e entram na proposta, separados dos honorários.
Pedir uma propostaAV.05Levantamento de campo
Toda regularização começa com a medida certa.
A área que vai para a matrícula é a área medida em campo. A LS usa a Techmap, empresa de topografia do Hub D6S, com drone, GNSS RTK e estação total.
- 01Ortofoto e modelo 3DImagem aérea georreferenciada do imóvel e do entorno.
- 02Vértices e confrontantesCoordenadas SIRGAS 2000 de cada canto do terreno.
- 03Planta e memorial descritivoA peça técnica que o cartório e a prefeitura pedem.
- 04Certificação no SIGEFPara imóveis rurais, exigida pelo INCRA.
“Registramos um imóvel por usucapião extrajudicial em apenas 8 meses.”
Corretor parceiro, em depoimento repostado pela LS no Instagram
Georreferenciamento no Instagram da Techmap
@techmapes →
ReelsSeu projeto começa com a medida certa: drone e RTKVer no Instagram →
CarrosselSeu terreno pode estar irregular e você nem sabeVer no Instagram →
ReelsGeorreferenciamento rural e certificação SIGEF/INCRAVer no Instagram →
ReelsLotes e divisas medidos com precisão centimétricaVer no Instagram →
Fotos, equipamentos e publicações da Techmap Topografia e Mapeamento, empresa do Hub D6S.
R.06Equipe
Uma equipe, um contrato, um responsável.
Chega de idas e vindas ao cartório. Em vez de contratar cinco profissionais e coordenar todos, você fala com a LS, que reúne a equipe, mantém os protocolos atualizados e responde pelo caso inteiro.
Engenheiro
Arquiteto
Topógrafo
Advogado
Despachante
LB
Eng.ª Laiany Cardoso BretasCEO da LS, especialista em Registros Públicos e instrutora de capacitações em regularização para engenheiros e técnicos.
ART
CREA
CREA
Responsabilidade técnica com ARTEngenheiro civil do Hub D6S, Danilo de Souza Valentin, CREA-ES 027911/D.
| Etapa | Contratando separado | Com a LS |
|---|---|---|
| Contratos | Engenheiro, topógrafo, advogado e despachante, cada um com o seu | Um contrato e um responsável pelo caso |
| Medição | Terceirizada e refeita quando diverge | Techmap no Hub, com GNSS e drone |
| Prefeitura e cartório | Você leva e traz as exigências | A LS responde e acompanha até o registro |
| Acompanhamento | Cada profissional informa a sua parte | Um entregável ao fim de cada etapa |
AV.07Diagnóstico rápido
Seu imóvel está regular? Responda seis perguntas.
O resultado mostra o que provavelmente falta e quais serviços entram. Ele não substitui a análise da matrícula, mas já organiza a conversa com a LS.
Exemplo preenchido: casa com obra sem averbação. Troque as respostas pelas do seu imóvel.
Situação0 de 6 pendências
Responda as perguntas ao lado.
O botão abre o WhatsApp com o resumo pronto. Se não abrir, copie o texto no formulário de contato.
R.08Clientes
Quem já confiou o patrimônio à LS.
Atendemos pessoas físicas e jurídicas: famílias e proprietários, loteadoras, holdings, indústrias, comércio e instituições do Espírito Santo.
+5 mi m²regularizados no Espírito Santo até o fim de 2025
PF e PJatendimento a pessoas físicas e jurídicas
ES inteirode Guarapari à Serra, de Vila Velha a Pedra Azul
5profissionais por caso: engenharia, arquitetura, topografia, direito e despacho
AV.09Destaques
O que a LS tem publicado e onde tem aparecido.
As publicações mais recentes do Instagram da LS, a capacitação de novembro e as aparições na TV.
Últimas publicações no Instagram
@ls.regularizacoes →
Reels · com TechmapComprou o sítio, mas a terra ainda não está no seu nome?Ver no Instagram →
ReelsSeu imóvel irregular vale menos do que poderiaVer no Instagram →
ReelsCapacitação em Colatina e Linhares com a Eng.ª LaianyVer no Instagram →
Carrossel3 sinais de que um terreno vai valorizarVer no Instagram →
ReelsImóvel regularizado tem mais valor de mercadoVer no Instagram →
Capacitação · Regularização na estrada
Regularização de imóveis: capacitação na prática para profissionais de Colatina e Linhares.
Promovida pela Atecnólogos, com patrocínio da Mútua e apoio do CREA e do CONFEA. Instrutora: Eng.ª Laiany Bretas. Documentação, projetos e aprovação nos órgãos.
19/11 · 19hColatina · Auditório da Unesc
25/11 · 19hLinhares · Edifício Conilon Tower
@ls.regularizacoes · mais de 2.600 seguidores e 699 publicações. Nos destaques:
LS ExperienceCafé LSVídeosConecta Imobi 23Feedbacks
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R.10Guia rápido
O que separar e o que cada termo quer dizer.
Com estes documentos a LS já consegue fazer o diagnóstico. O que faltar, a equipe busca nos órgãos.
Para começar, separe
- Matrícula ou escritura do imóvelOu o contrato de compra e venda, se não houver registro
- IPTU ou ITR e CCIRCarnê ou certidão do cadastro atual
- Documentos dos proprietáriosRG, CPF, estado civil; CNPJ e contrato social, se for empresa
- Plantas, alvarás e projetos antigosSe existirem; ajudam a reduzir prazo
- Inventário, partilha ou contratos de posseQuando houver herdeiros ou posse sem registro
MATMatrícula- A ficha do imóvel no Registro de Imóveis. Diz quem é o dono, a área e cada ato já feito.
AVAverbação- Anotação na matrícula de uma mudança no imóvel, como uma construção ou uma área corrigida.
HABHabite-se- Documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado.
CNDCND de obra- Certidão da Receita Federal sobre o INSS da construção, pedida para averbar a obra.
CRFCertidão de Regularização Fundiária- Documento que o município emite ao aprovar a REURB e que vai a registro.
SIGEFGeorreferenciamento- Sistema do INCRA que certifica o perímetro de imóveis rurais com coordenadas.
AV.11Onde estamos
Na Reta da Penha, em Vitória, junto com o Hub D6S.
A LS atende no Praia Trade Center, o mesmo endereço da Techmap e das empresas do Hub D6S. Atendimento em todo o Espírito Santo.
LS · Praia Trade CenterRua Fortunato Ramos, 245
LS Regularizações
Endereço
Rua Fortunato Ramos, 245
Ed. Praia Trade Center
Santa Lúcia (Reta da Penha)
Vitória/ES · CEP 29056-035
Ed. Praia Trade Center
Santa Lúcia (Reta da Penha)
Vitória/ES · CEP 29056-035
Coordenadas · SIRGAS 200020°18'15,5" S · 40°17'52,0" W
UTM 24K · E 364.501 · N 7.754.311
UTM 24K · E 364.501 · N 7.754.311
R.12Dúvidas
Perguntas que recebemos todo dia.
Não achou a sua? Mande pelo WhatsApp e a equipe responde.
Perguntar à LSQuanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Depende do caso e, sobretudo, dos prazos da prefeitura e do cartório. Um habite-se com averbação costuma levar alguns meses; usucapião, REURB e loteamentos podem passar de um ano. O prazo de cada etapa sai no diagnóstico.
Quanto custa?
O valor depende do tipo de imóvel, da área, dos documentos que já existem e das taxas do município e do cartório. Em geral o custo soma quatro partes: honorários técnicos e jurídicos, taxas da prefeitura, emolumentos do cartório e impostos como o ITBI, quando há transmissão. A LS faz o diagnóstico e envia a proposta com os honorários separados das taxas e de eventuais multas.
Que documentos preciso separar?
Para começar: matrícula ou escritura (ou contrato de compra e venda, se não houver), IPTU ou ITR, documentos dos proprietários e o que existir do projeto ou da planta. Se faltar algo, a LS busca as certidões.
Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E?
As duas estão na Lei 13.465/2017. A REURB-S atende núcleos ocupados por população de baixa renda, com isenções na forma da lei. A REURB-E vale para os demais casos, como loteamentos irregulares e condomínios de fato, com custos a cargo dos beneficiários.
Dá para fazer usucapião sem processo na Justiça?
Sim. A usucapião extrajudicial é feita no cartório de registro de imóveis quando não há conflito e os requisitos de posse estão presentes. Exige ata notarial, planta e memorial assinados por profissional habilitado e as anuências dos confrontantes.
Assinei a escritura. Já sou dono?
Ainda não. A escritura é feita no Tabelionato de Notas; a propriedade só passa para o seu nome quando ela é registrada na matrícula, no Registro de Imóveis. Muita gente para na escritura e descobre o problema anos depois, na venda ou no inventário.
Imóvel irregular pode ser financiado?
Em geral não. Os bancos pedem matrícula regular, com a construção averbada, para aprovar o financiamento ou aceitar o imóvel como garantia. Regularizar antes da venda amplia o número de compradores.
Quem assina as peças técnicas?
Plantas, memoriais e laudos saem com ART de engenheiro registrado no CREA-ES, pelo Hub D6S. Os atos jurídicos são conduzidos por advogado.
A LS atende fora da Grande Vitória?
Sim. A LS atende todo o Espírito Santo, de Guarapari à Serra, de Vila Velha a Pedra Azul, com imóveis urbanos e rurais e levantamento de campo feito pela Techmap.
AV.13Contato
Conte qual é o imóvel. A LS responde com o caminho.
Preencha ao lado e a mensagem sai pronta para o WhatsApp da LS. Se preferir, use os contatos abaixo.
WhatsApp e telefone
E-mail
contato@lsregularizacoes.com.br
Instagram
Endereço
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Hub D6S de Engenharia
(27) 99964-1615 · @hub.d6s